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72家房企年报勾勒行业分化格局

发布时间:2016-05-11

 

一、二线城市回暖,三、四线城市仍在调整,房地产市场将继续延续分化格局,上市房企已披露的2015年年报将之展露无遗。数据显示,72家房企存货总量超过1.4万亿元,去库存压力依然严峻。万科在年报中谈到,城市间的分化表现并不能掩盖房地产市场的全局性困境。房企盈利能力下滑已是行业内公认的趋势,但行业整体净利率跌至个位数还是首次出现

据上证资讯数据统计,截至目前,已有72A股上市房企披露2015年年报,另有11家房企披 露2015年业绩快报,合计已有83家房企全年业绩轮廓尽显,行业格局也随之展露无遗。记者研究发现,虽然近两年房企盈利能力下滑已是行业内公认的趋势, 但年报显示行业整体净利率跌至个位数还是首次出现,72家房企平均净利率仅9.3%。与此同时,2015年房企存货量也明显上升,72家房企存货总量超过 1.4万亿元,去库存压力依然严峻。

盈利能力趋弱

据上证资讯统计,截至45日,已公布2015年年报的沪深地产上市企业合计有72家,这72 家房企在2015年总营收达到5871亿元,同比增长25.4%72家企业中只有27家企业营收下滑,在去年市场回转、一路升温的情况下,63%的房企 营收增加,销售收入同比大增。56家企业2015年净利润合计为479.8亿元。整体看,同比2014年上涨14.5%

值得关注的是,这72家房企2015年净利润总和为548亿元,虽然同比增长了12%,但增幅远低于营收增幅。72家房企中仅29家净利润同比略升,整体平均净利润率更是跌至9.3%,较2014年同期的10.5%2013年的12%呈现逐年下滑趋势。

事实上,这也是房企年报显示净利润率首次跌入个位数,房企盈利能力正在持续大幅下调。这一趋势 目前看来没有逆转的可能,甚至还在持续加剧,且房企间的分化也更加明显,连一些大型房企也不能幸免。数据显示,72家房企中,廊坊发展净利率下滑幅度为 -564%,位居榜首。还有两家企业因连续亏损而披星戴帽。

交付物业销售面积降低几乎成为所有利润下滑企业在年报中的标准说辞。

中原地产首席分析师张大伟分析,虽然全国一、二线城市回暖,但三、四线城市依然处于调整过程中,以价换量在持续。从各家房企发布的报告可以发现,相当多的房企销售均价出现下滑。同时,销售难度的加大让企业不得不增加销售人手,人力成本以及营销宣传成本都在上涨,这些成本的增加都是净利润率下滑的因素。

去库存压力仍存

一方面是盈利能力的持续弱化,一方面则是库存量的继续攀升,房企目前的生存状况可谓腹背受敌。 上证资讯数据显示,72家房企存货总量超过1.409万亿元,同比攀升了13.8%。上市企业中,万科A、招商蛇口与华夏幸福3家上市企业存货都超过了 1000亿元,分别为3681亿元、1214亿元和1006亿元,同比增幅分别为15.9%20.6%28.5%

事实上,房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标,所以整个存 货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过,在一些业内人士看来,从占比上看,住房库存规模是其中较大的一项。72家房企存货规模同比上涨,这说明 去库存的任务依然艰巨,尤其部分房企在三、四线城市的库存面积相对较高,即使上市房企去年加大力度清理存货,但市场容量有限,不少企业又不愿意甩卖割肉,销售压力依然存在。即便今年一季度一线城市和部分二线城市迎来了火爆的楼市开局,实际上从全国范围来看,去库存的主基调并不会改变。

市场分化格局难改

对市场的一致看法从龙头房企年报中也可见一斑。万科在年报中谈到,城市间的分化表现并不能掩盖 房地产市场的全局性困境。企业重点观察包括四大一线城市及部分热点二线城市在内的14个城市,从2014年四季度商品住宅销售面积已开始率先回升,新房库 存由年初的1.55亿平方米下降至1.39亿平方米,但除这些热点城市外,全国其他地区仍然面临较大的去库存压力,房地产行业开发、投资活动依然低迷。全国住宅开发投资完成额增速连续两年下滑,住宅新开工持续萎缩,开发投资持续放缓,反映出当前大部分地区的住房市场仍然面临较大挑战,行业库存逐步消化仍需要时间。

阳光城在年报中也表示,房地产市场将继续延续分化格局。短期来看,热点一、二线城市人口持续流入,需求空 间较大,库存压力较小,部分城市甚至由于2015年成交大幅回升,面临库存过少、供不应求、房价上涨的压力;另一方面,部分二线城市及多数三、四线城市却依然存在较大库存去化压力,投资已出现了负增长。针对不同的市场走势和经济形势,分类调控已经逐渐实施,www.bwin6688.com和深圳率先在20163月出台调控政策,未 来延续分化是必然趋势。

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